Co dělat, když se nemohu dohodnout se spoluvlastníkem

Vypořádat společné vlastnictví může být mnohem složitější než samotná koupě nemovitosti. Často se stává, že se cesty spoluvlastníků rozejdou právě jako v případě bratrů Tomáše a Pavla, kteří zdědili byt. Tomáš by ho rád prodal, aby si splatil hypotéku, zatímco Pavel ho chce pronajímat a mít stálý příjem. Po půl roce hádek a problémů s neplatícím nájemníkem se situace vyostřila. Pavel se začal obávat, že by kvůli dluhům mohla na byt padnout exekuce.

Podobné příběhy se v naší praxi objevují velmi často. Každý takový případ má ale řešení. Jedinou otázkou je, kolik vás to bude stát nervů, času a peněz.

V tomto článku vás provedeme všemi dostupnými cestami k vyřešení spoluvlastnictví, od nejjednodušších mimosoudních kroků až po krajní řešení v podobě soudního zrušení a vypořádání.

Neshody se spoluvlastníkem: proč vznikají

Společné vlastnictví teoreticky funguje na principu rovnosti podílů a vzájemné tolerance, ale praxe je často úplně jiná. Jeden ze spoluvlastníků chce například nemovitost prodat, zatímco druhý ji chce pronajímat. Jeden chce investovat do rekonstrukce, zatímco druhý odmítá utratit jedinou korunu. Mezi typické spory patří i neplacení záloh na energie nebo neshody ohledně užívání společných prostor, jako jsou sklepy a garáže.

Paragraf v kostce
‍Podle § 1126 občanského zákoníku má každý spoluvlastník právo věc užívat úměrně svému podílu a povinnost přispívat na náklady její správy.

Tento ideální stav je však často jen teorií. Jakmile selže komunikace, narůstá frustrace a finanční škody. Proto je vždy nejlepší začít od nejlevnější a nejrychlejší varianty, a to mimosoudní jednání.

Mimosoudní jednání - nejrychlejší cesta

Nejprve zkuste čistě soukromou schůzku, kde si vzájemně sepište očekávání: „Co se má stát s nemovitostí do půl roku?“ Připravte si podklady, jako je aktuální hodnota bytu a odhad příjmu z nájmu, a sepište si písemný program setkání. Nejdůležitější je držet se v diskusi čísel, a nikoli starých křivd.

Otevřená komunikace

• Naplánujte schůzku na neutrálním místě (advokátní kancelář, coworking).
• Po každém bodu si ověřte, že druhá strana rozumí, a zapište společné závěry.

Mediace

Pokud vaše první setkání neskončí dohodou, je čas zvážit mediaci. Mediátor je nezávislá osoba, která vás provede celou diskusí a dohlédne na to, aby byl proces spravedlivý. Podle našich zkušeností se až 70 % sporů vyřeší právě tímto způsobem. Na vyřešení obvykle stačí 2 až 4 setkání. Díky mediátorovi se totiž účastníci poprvé slyší bez emocí a s chladnou hlavou.

Výkup podílu

Pokud vám dochází čas (například kvůli hrozící exekuci) nebo akutně potřebujete peníze a dohoda se zdá být nemožná, je nejlepším možným řešením DobreProdat.cz, kde vás celým procesem výkupu provedeme a zajistíme, že peníze budete mít do 5–7 dnů na vašem účtě.

Právní dohoda o užívání nemovitosti

Někdy nechcete svůj podíl prodávat, ale jen potřebujete nastavit jasná a pevná pravidla. K tomu slouží právní dohoda o užívání, která jasně rozdělí nemovitost a stanoví, kdo bude co užívat, kdo bude platit a kdo bude vymáhat případné dluhy.

Nejčastěji se takto řeší situace, kdy jeden spoluvlastník v nemovitosti bydlí a druhý inkasuje nájemné. Dohoda musí být písemná a musí jasně popsat práva a povinnosti obou stran. Příkladem je určení, kdo platí fond oprav, kdo vybírá nájemné a jaké jsou sankce za pozdní platbu.

Právní dohoda by měla vždy obsahovat alespoň:

1. Identifikaci spoluvlastníků a nemovitosti
2. Rozsah užívání (pokoje, parkovací stání, sklep)
3. Finanční ujednání (výše nájmu, splatnost, rozdělení výnosu)
4. Sankce při porušení dohody
5. Délku platnosti a způsob ukončení

Soudní zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Pokud všechny dosud zmíněné nástroje a dohody selžou, je poslední možností se obrátit na soud. Žalobu podává jeden ze spoluvlastníků u okresního soudu podle toho, kde se nemovitost nachází.

V rámci soudního řízení však musíte dopředu počítat s tím, že se jedná o finančně a časově náročný proces.

• Soudní poplatek: 5 % z hodnoty nemovitosti, nejméně 1 000 Kč.
• Znalecký posudek: 10 000 až 20 000 Kč.‍
• Advokát: 1 500 až 4 000 Kč za hodinu.

Celé řízení může trvat 12 až 24 měsíců a u složitějších případů může trvat klidně i déle.

Jak soudní řízení probíhá?

1. Podání žaloby: Podáte žalobu, ke které musíte přiložit list vlastnictví nemovitosti a svůj návrh na to, jak by se měl majetek vypořádat.
   
2. Předběžné jednání: Soudce vás vyzve k dohodě a často navrhne již zmíněnou mediaci.
   
3. Znalecký posudek: Soud určí soudního znalce, který stanoví aktuální tržní cenu nemovitosti.
   
4. Hlavní líčení: Soud vyslechne obě strany a rozhodne jedním ze tří způsobů:

• přikáže nemovitost jednomu ze spoluvlastníků, který musí vyplatit toho druhého
• nařídí prodej nemovitosti v dražbě a rozdělí výtěžek
• ponechá nemovitost v podílovém spoluvlastnictví (toto rozhodnutí je vzácné a soud k němu přistupuje jen ve výjimečných případech).

Nezapomeňte na tříletou lhůtu podle § 1143 občanského zákoníku. Pokud do tří let od vzniku spoluvlastnictví (nebo od první žádosti o vypořádání) nepodáte žalobu, soud automaticky předpokládá, že vaše podíly jsou vyrovnané a vše zůstává tak, jak je. Poté se cesta k dohodě ještě více zkomplikuje.

Daňové a finanční dopady

Při prodeji podílu na nemovitosti, kterou jste vlastnili méně než 5 let, musíte zaplatit daň z příjmu. Ta činí 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou. Dobrou zprávou je, že daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena, takže ji už neplatíte. Náklady na správu nemovitosti (opravy, pojištění) se standardně rozdělují podle velikosti vašich podílů, pokud se nedohodnete jinak.

Jak vám můžeme se vším pomoci ?

V DobreProdat.cz vám nabízíme několik řešení, jak zmíněné problémy se spoluvlastnictvím vyřešit:

1. Nezávazný odhad podílu do 24 hodin – Ještě než oslovíte spoluvlastníka, zjistíte reálnou hodnotu svého podílu.
2. Rychlý výkup - Potřebujete peníze hned? Vykoupíme váš podíl a peníze dostanete do 5–7 dnů, včetně kompletního právního servisu.

FAQ

1. Musí spoluvlastník souhlasit s prodejem?
   Nemusí. Pokud odmítá prodej, můžete se domáhat soudního prodeje celé nemovitosti a následného rozdělení výtěžku.
2. Mohu využít předkupní právo?
   Od roku 2018 už předkupní právo neplatí. Pokud se ale spoluvlastníci dohodnou na prodeji podílu třetí osobě, mohou si předkupní právo sjednat smluvně
3. Co když spoluvlastník neplatí náklady?
   Můžete po něm vymáhat dlužnou částku, a to včetně úroků z prodlení. V krajním případě můžete dokonce žádat o soudní prodej jeho podílu.
4. Lze prodat jen polovinu bytu?
   Ano, svůj podíl můžete prodat komukoli, kdo ho chce koupit.
5. Jak dlouho trvá soudní řízení?
   Celé řízení může trvat 12 až 24 měsíců a u složitějších případů může trvat klidně i déle.

Nechcete se zbytečně pouštět do soudních sporů a hádek? V DobreProdat.cz vám pomůžeme rychle, férově a bez stresu.